Geplaatst: 9 oktober 2009

Wanneer u als particulier een beleggingspand aankoopt, valt dit in principe in box 3. Voorzover het saldo van bezittingen en schulden in box 3 boven het heffingvrij vermogen van € 20.315 (2009) per persoon uitkomt, is men 1,2% inkomstenbelasting verschuldigd. In bepaalde gevallen, namelijk als door uw arbeid een meerwaarde in het pand wordt gecreëerd, kan echter sprake zijn van een zogenaamde werkzaamheid. De huur (minus rente en kosten) en de boekwinst bij verkoop worden dan in box 1 belast tegen maximaal 52%!
U begrijpt dat door het grote verschil in belastingheffing de kwalificatie van het pand als belegging of als werkzaamheid van groot belang is. De grens tussen beide fiscale sferen is soms echter moeilijk te trekken en volledig afhankelijk van de feiten in het betreffende geval. Deze grens is in de jurisprudentie regelmatig aan de orde gekomen en hierin zijn verschillende criteria aangelegd. Kort gezegd komt het erop neer dat wanneer de verrichte arbeid ten aanzien van het pand ‘normaal vermogensbeheer’ te boven gaat, geen sprake is van beleggen maar van een werkzaamheid.

Normaal vermogensbeheer te boven gaan
Het beleggen in vastgoed (aankopen, verhuren en/of verkopen) moet in het algemeen worden aangemerkt als normaal vermogensbeheer. Als u echter actief deelneemt, eventueel samen met derden, in de voorbereiding en uitwerking van plannen ten aanzien van het beleggingspand of zelf arbeid verricht ten behoeve van de verbouwing, (her)ontwikkeling en/of doorverkoop van het pand, waardoor een meerwaarde wordt gecreëerd, kan wel sprake zijn van een werkzaamheid. Bij arbeid denkt u uiteraard direct aan fysieke arbeid, zoals slopen, bouwen en schilderen. Intellectuele arbeid zoals het schrijven van brieven, het leggen van contacten en het gebruik van uw vastgoedkennis wordt echter ook gezien als arbeid. Zo heeft de rechter meermalen beslist dat zelfs het schrijven van één brief of het plegen van een enkel telefoontje tot belastbaarheid in box 1 kan leiden, indien die concrete actie tot de meerwaarde heeft geleid. Ook als u door deskundigheid, ervaring of voorkennis, van uzelf of van een relatie, weet dat de door u betaalde koopprijs voor een onroerende zaak lager is dan de prijs die u bij een voorgenomen verkoop kan bedingen, is in het algemeen sprake van een werkzaamheid. Andere criteria zijn het tijdsbestek tussen aan- en verkoop en het behaalde resultaat met de arbeid. Naar mate het tijdsbestek dat ligt tussen de aankoop en de verkoop van het pand kleiner is en het behaalde resultaat hoger is, is de kans op een werkzaamheid groter.
Uit jurisprudentie blijkt tenslotte dat wanneer u een pand in verhuurde staat koopt en dit na afloop van de huurperiode in vrije staat verkoopt, geen sprake is van een werkzaamheid. De waardestijging is immers niet toe te rekenen aan uw arbeid. Wanneer u het aangekochte pand al zelf huurde, kan echter wel sprake zijn van een werkzaamheid.

Conclusie
Besef dat wanneer u teveel fysieke of intellectuele arbeid verricht ten aanzien van uw beleggingspand, u voor een dure box 1-verrassing kan komen staan. Goede planning en begeleiding is in dit soort situaties onontbeerlijk!

Bron: Bedrijfshuisvesting Midden-Brabant uitgave 1-2009