Geplaatst: 11 december 2009

Op 19 november 2009 heeft het Hof van Justitie van de EU een uitspraak gedaan in de zaak Don Bosco. Deze zaak gooit de thans in Nederland heersende opvattingen omver over in welk stadium van een proces van sloop en daaropvolgende nieuwbouw, de levering van een gebouw van rechtswege belast is met btw (en dus meestal vrijgesteld van overdrachtsbelasting). In de zakelijke markt is in de meeste gevallen de btw te verrekenen en is de overdrachtsbelasting een kostenpost zodat het belang 6% over de verwervingskosten van het slooppand bedraagt.

De zaak Don Bosco
De zaak ging om een perceel grond met daarop twee oude gebouwen dat de eigenaar aan de vastgoedontwikkelaar Don Bosco wilde leveren. Don Bosco wilde de bebouwing volledig laten slopen om op het perceel vervolgens kantoorpanden te bouwen. Met de verkopende partij werd overeengekomen dat deze een sloopvergunning zou aanvragen en de sloopovereenkomst zou aangaan en dat de sloopkosten in de verkoopprijs werden opgenomen. Op het moment van de feitelijke levering van het perceel aan Don Bosco was een deel van de bestrating verwijderd en was één gebouw gedeeltelijk gesloopt. Na de levering zijn de gebouwen verder gesloopt en zijn nieuwe kantoorpanden gebouwd.

De heersende opvatting
Volgens de heersende opvatting is bij levering van een pand terwijl het pand nog niet volledig is gesloopt, sprake van een vrijgestelde levering voor de btw en is dus 6% overdrachtsbelasting verschuldigd. Er was geen sprake van een btw-belaste levering omdat geen sprake was van hetzij een bouwterrein (wegens het ontbreken van onbebouwde grond) hetzij een nieuw gebouw (omdat nog niet aan de nieuwbouw was begonnen).

Hof van Justitie van de EU
Aan het Hof van Justitie is de vraag voorgelegd in welk stadium van een proces van sloop en daaropvolgende nieuwbouw, de levering van een gebouw van rechtswege belast is met btw, zodat (onder voorwaarden) de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting van toepassing is. Het Hof van Justitie oordeelt dat de bedoeling van de transactie is om een terrein te leveren dat gereed is om te worden bebouwd. Gelet op die bedoeling en de samenhang in de leveringsovereenkomst en de sloopovereenkomst oordeelt het Hof dat de levering van het perceel grond en de sloop van de opstallen niet als twee aparte prestaties kunnen worden gezien. Ondanks de omstandigheid dat het pand nog niet volledig is gesloopt, is toch sprake van een levering van een onbebouwd terrein! Het Hof verwijst de zaak naar de Nederlandse rechter om uit te maken of op het moment van levering sprake is van een bouwterrein.

Conclusie
Door de zaak Don Bosco lijkt in het proces van sloop en daaropvolgende nieuwbouw eerder sprake te kunnen zijn van een met btw belaste levering dan voorheen, namelijk al tijdens het sloopproces. Het perceel moet dan wel zijn aan te merken als een bouwterrein. Zolang de Nederlandse rechter nog geen duidelijkheid heeft gegeven over de status als bouwterrein, is het naar onze mening verstandig om, als de mogelijkheid daartoe bestaat, het slooppand pas te leveren nadat volgens de ‘oude’ regels een bouwterrein is ontstaan. In de gevallen waarin het niet anders kan, kunt u beroep doen op de zaak Don Bosco.

Bron: Uitspraak Hof van Justitie EG, 29 oktober 2009, zaaknr. C-246/08